El sudeste de Florida est experimentando un resurgimiento en los townhomes de lujo, especialmente para las familias con hijos adultos, las familias recin formadas y los compradores del noreste. En otras reas metropolitanas como Nueva York, Boston y San Francisco, los townhomes son uno de los tipos de bienes races ms prestigiosos y codiciados.
Debido a las ordenanzas de zonificacin en el sur de Florida, los townhomes generalmente se encuentran en dos tipos de reas, las comunidades de hogares unifamiliares y las reas donde se encuentran condominios con mayor densidad. Esto representa una ventaja importante, ya que los townhomes estn
lo suficientemente lejos de las reas altamente transitadas, pero lo suficientemente cerca como para permitir el acceso a tiendas y restaurantes.
Algunos de los lugares ms buscados para este tipo de propiedad son Victoria Park(Fort Lauderdale), a corta distancia de Las Olas Boulevard; Aventura, una ciudad configurada en pequeas comunidades con muy buenas reas comunes; Bay Harbor Islands, a 3 minutos de la zona comercial de Kane Concourse; North Miami Beach, entre el rea comercial de Bal Harbour y el rea comercial de la calle 71; South of Fifth, a una corta distancia de Collins Avenue y la playa; Fernwood Rd. en Key Biscayne, justo enfrente de Crandon Park y el centro comunitario de esa zona; Coconut Grove, al oeste del distrito minorista de Grand Avenue y Coco Walk; y Coral Gables, donde la mayora de los townhomes se encuentran a corta distancia del distrito comercial Miracle Mile, el campo de golf del prestigioso Biltmore Hotel y el campo de golf Granada.
Giralda Place | 275 Gerald Avenue | Starting Price: $699,000
Existen tres tipos principales de Townhomes:
- Condo Townhomes:ubicados en la planta baja de los condominios del sur de la Florida. Estos townhomes tienen el beneficio de contar con un fcil acceso a las amenidades del edificio, pero tambin estn sujetos a las tarifas significativas de los HOAs.
Comunidades de Townhomes:La mayora se construyen en ubicaciones secundarias, dentro de una comunidad cerrada. Cuentan con una variedad de comodidades, especialmente una piscina y gimnasio. En algunos casos, incluso tienen acceso a un campo de golf. Los gastos de HOAs de este tipo de townhomes pueden ser elevados debido a su configuracin y a que son msgrandes en tamao.
- Townhomes con acceso directo a la calle.Este tipo se divide en dos clases:
- Fee simple (sin asociacin): Esta es una gran caracterstica debido al hecho de que el HOA es muy bajo y permite a los compradores aprovechar opciones de prstamo ms atractivas, minimizando el pago inicial requerido para comprar.
- HOAs limitadas:Este tipo se encuentran dentro de pequeos grupos de HOAs (generalmente menos de 10 unidades). El componente de costo ms significativo de la HOA es generalmente el seguro; por lo tanto, las tarifas de HOAs son relativamente bajas.
Althea Row | 735 Almeria Avenue |Starting Price: $3,150,000
Existen tres grupos demogrficos principales interesados en este tipo de producto:
- Parejas Mayores:Aprecian el espacio, la calidad de las terminaciones, la excelente transitabilidad y la facilidad general de acceso. Este grupo demogrfico busca reducir su costo de mantenimiento, proveniente de hogares ms grandes, donde los seguros, los impuestos a la propiedad, el paisajismo, el control de plagas, el mantenimiento de piscinas y las reparaciones no solo son costosos, sino que tambin requieren mucho tiempo. Por lo general, estn interesados en townhomes ms grandes para poder acomodar muebles existentes, y estn interesados en participar en un estilo de vida ms social y urbano. Adems, disfrutan de viajes frecuentes por placer y para visitar a sus hijos y nietos, generalmente por todo el pas en diferentes lugares. Un elemento importante por considerar para atraer a este grupo demogrfico es tener un ascensor, especialmente para los townhomes de tres pisos debido a que la edad promedio es ms avanzada. Estos generalmente son muy espaciosos, van desde 3,250 a 4,000 pies cuadrados y ofrecen garajes para tres o cuatro automviles.
- Nuevas familias:Las nuevas familias tienden a comprar townhomes ms pequeos en prestigiosos distritos escolares. Uno de los elementos ms buscados para este grupo demogrfico es tener acceso a un pequeo patio trasero, preferiblemente con una pequea rea para asador y piscina. Habitualmente estos townhomes son solo de dos pisos con tres habitaciones; en general, el rea social est en la planta baja con la cocina y la sala de estar, mientras que las habitaciones generalmente se encuentran en el segundo piso. El tamao tpico de estas unidades vara de 2,000 a 2,750 pies cuadrados con HOAs inferiores a $350 por mes. Eso es significativamente ms barato que un condominio de lujo de tres dormitorios con HOA de $1,875 considerando un promedio de $0.75 centavos por pie cuadrado y 2,500 pies cuadrados. Esta diferencia en la tarifa de HOAs permite a las familias adquirir un espacio mucho ms grande a un costo de transporte ms bajo, no solo porque los HOAs son ms bajos, sino tambin a un precio ms barato por pie cuadrado. Los condominios recin construidos se cotizan a $650 por pie cuadrado en el corredor urbano, mientras que las casas adosadas se cotizan a $400 por pie cuadrado. En ciertas reas, debido a la zonificacin, los townhomes podran permitir oportunidades de alquiler a corto plazo, creando una interesante oportunidad de inversin.
- Compradores de segunda vivienda:Los townhomes tambin representan una excelente opcin para los compradores de segunda vivienda, esto debido al menor costo de mantenimiento que los condominios y la menor molestia de tener una casa unifamiliar, especialmente para un propietario ausente. Uno de los mercados ms importantes para los townhomes son la gente afluente del norte que estn adquiriendo propiedades en el sur de Florida inicialmente como un segundo hogar, pero con la intencin de jubilarse en la Florida, debido a las enormes ventajas impositivas, el menor costo de vida y el estilo de vida al aire libre. Adems, los compradores de ciudades como Nueva York y Boston asocian los townhomes con un smbolo de estatus, ya que hay una escasez de estos en cada uno de los mercados donde los vecindarios ms codiciados se comercian entre 3 y 8 veces ms en trminos de precio por pies cuadrados. Algunos compradores internacionales tambin estn adquiriendo este tipo de propiedad, generalmente debido a que las familias ms grandes que pueden emigrar de tiempo completo a los Estados Unidos se benefician de las escuelas de primera clase, el sistema de salud y un entorno relativamente ms seguro.
Biltmore Row | 718 Valencia Avenue | Starting Price: $2,600,000
Desde el punto de vista de un desarrollador, el plazo de construccin es mucho ms corto que un condominio (un tercio del tiempo) y el financiamiento de construccin es ms accesible. Adems, los proyectos de townhomes pueden desarrollarse en fases, permitiendo al desarrollador ajustarse a una tasa de absorcin variable. En general, este tipo de proyectos son menos riesgosos. En el caso de que no todas las unidades se vendan antes de ser terminadas, las unidades se pueden alquilar para el flujo de caja y los desarrolladores pueden migrar de un prstamo puente/construccin a un prstamo permanente, generalmente con mejores condiciones. Por ltimo, los townhomes son ms fciles de vender despus de su finalizacin. En la mayora de los casos, se recomienda tener una casa modelo completamente amoblada y comodidades completamente operativas (si estn disponibles) ya que los townhomes atraen ms a los usuarios finales.
En general, las ofertas de townhomes estn aumentando tanto en cantidad como en calidad debido a todos los beneficios mencionados anteriormente. Este tipo de propiedad compite favorablemente en trminos de precio, tarifas de HOA, depsitos y plazos de construccin. Los depsitos son generalmente del 10-20% en comparacin con hasta el 50% para los condominios y el tiempo de construccin suele ser de un tercio. Por ltimo, estas ofrecen un entorno muy privado y un estilo de vida libre de complicaciones cuando se compara con las casas unifamiliares, lo que permite a los propietarios o inquilinos hacer las maletas sobre la marcha y emprender una nueva aventura.
Por: Fernando de Nez y Lugones - Vicepresidente Ejecutivo de ONE Sothebys International Realty
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