O sudeste da Flrida est vivendo um ressurgimento por townhomes, especialmente para idosos, famlias recm-formadas e compradores da regio nordeste. Em outras reas metropolitanas como Nova York, Boston e San Francisco, os townhomes so um dos imveis mais prestigiados e cobiados.
Devido s leis de zoneamento no sul da Flrida, os townhomes geralmente esto localizadas em reas-tampo, entre comunidades residenciais unifamiliares e reas onde esto localizados condomnios com maior densidade. Isso representa uma vantagem importante para os townhomes, uma vez que esto longe o suficiente de reas densas e com trfego intenso, mas prximas o suficiente para permitir a facilidade de locomoo para lojas e restaurantes.
Alguns dos locais mais procurados para townhomes so Victoria Park (Fort Lauderdale), a uma curta distncia a p do Las Olas Boulevard; Aventura, com capacidade de locomoo limitada, mas em pequenas comunidades com melhores amenidades em comum; Bay Harbor Island, a 3 minutos da rea comercial Kane Boulevard; North Miami Beach, entre a rea comercial de Bal Harbour e a rea comercial da 71st Street; South of Fifth, a uma curta distncia da Collins Avenue e da praia; Fernwood Rd. em Key Biscayne, do outro lado da rua do Crandon Park e do centro comunitrio; Coconut Grove, a oeste do distrito comercial Grand Avenue e Coco Walk; e Coral Gables, onde a maioria das residncias ficam a uma curta caminhada da rea comercial de Miracle Mile, do campo de golfe Biltmore e do campo de golfe Granada.
Giralda Place | 275 Gerald Avenue | Starting Price: $699,000
Existem trs tipos principais de sobrados:
- Townhomes em condomniolocalizado no trreo de torres de condomnios espalhados por todo o sul da Flrida. Esses condomnios tm o benefcio de fcil acesso s amenidades do edifcio, mas tambm esto sujeitos a taxas de HOA significativas.
- Comunidades de Townhomes:A maioria desses townhomes so construdas em grupos em locais secundrios, dentro de um condomnio fechado. Eles tm uma grande variedade de amenidades, especialmente piscina e academia. Em certos casos, eles ainda tm acesso a um campo de golfe. As despesas de HOA desse tipo de condomnio podem ser elevadas devido ao tamanho mdio maior e configurao.
- Townhomes com acesso direto rua.Esses tipos de townhomes so divididos em duas classes:
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- Taxa simples (sem associao): Esse um timo recurso devido ao fato do HOA ser muito baixo e permitir que os compradores utilizem opes de emprstimos mais atraentes, minimizando o adiantamento necessrio para comprar.
- HOA limitado:Esses tipos de residncias urbanas so configurados em pequenos grupos de HOA (geralmente menos de 10 unidades). O componente de custo mais significativo do HOA geralmente o seguro; assim, as taxas de HOA so relativamente baixas.
Althea Row | 735 Almeria Avenue |Starting Price: $3,150,000
Existem trs principais dados demogrficos interessados neste tipo de produto:
- Idosos:Eles apreciam o espao, a qualidade dos acabamentos, a facilidade de locomoo e a facilidade geral de acesso. Esse grupo demogrfico procura reduzir o custo de manuteno, proveniente de residncias maiores, onde seguros, impostos sobre propriedades, paisagismo, controle de pragas, manuteno de piscinas e reparos no so apenas caros, mas tambm demorados. Geralmente, eles esto interessados em townhomes maiores para acomodar os mveis existentes e em um estilo de vida mais social e urbana. Alm disso, eles desfrutam de viagens frequentes para lazer e visitam seus filhos e netos, geralmente em todo o pas. Um elemento importante a considerar na atrao desse grupo demogrfico ter um elevador, especialmente para townhomes de trs andares devido idade mdia mais antiga. Esses townhomes geralmente so muito espaosos, variando de 3.250 a 4.000 ps quadrados e oferecem garagens para trs a quatro carros.
- Novas famlias:Novas famlias tendem a comprar moradias menores em distritos escolares de prestgio. Um dos elementos mais procurados para essa demografia ter acesso a um pequeno quintal, de preferncia com uma pequena rea de churrasco e piscina. Geralmente esses townhomes so de apenas dois andares e trs quartos; normalmente a rea social fica no trreo, com a cozinha e a rea de estar, enquanto os quartos geralmente ficam no segundo andar. O tamanho tpico dessas unidades varia de 2.000 a 2.750 ps quadrados com HOAs inferiores a US$ 350 por ms. Isso significativamente mais barato que um HOA de condomnio de luxo com trs quartos de US$ 1.875, considerando uma mdia de US$ 0,75 centavos por metro quadrado e 2.500 ps quadrados. Essa diferena na taxa do HOA permite que as famlias adquiram um espao muito maior a um custo menor, no apenas porque os HOAs so mais baixos, mas tambm por um preo mais baixo por p quadrado. Condomnios recm-construdos esto sendo comercializados a US$ 650 por p quadrado no corredor urbano, enquanto os townhomes esto sendo comercializados a US$ 400 por p quadrado. Em determinadas reas, devido ao zoneamento, os condomnios podem permitir oportunidades de aluguel de curto prazo, criando uma interessante oportunidade de investimento para os investidores.
- Compradores de segunda residncia:As residncias urbanas tambm representam uma tima opo para os compradores de residncias secundrias devido ao menor custo de construo do que os condomnios e com menos problemas de uma casa unifamiliar, principalmente para um proprietrio ausente. Um dos mercados mais importantes para townhomes so os nortistas ricos que esto adquirindo propriedades no sul da Flrida inicialmente como uma segunda casa, mas com a inteno de se aposentar na Flrida, devido s enormes vantagens fiscais, menor custo de vida e estilo de vida ao ar livre. Alm disso, compradores de cidades como Nova York e Boston associam townhomes com um smbolo de status, pois h uma escassez de townhomes nos seus mercados mais procurados que negociam entre 3 a 8 vezes mais em termos de preo por p quadrado. Alguns compradores internacionais tambm esto adquirindo esse tipo de propriedade, geralmente devido s famlias maiores que podem se mudar para os EUA e se beneficiarem de escolas de primeira classe e sistema de sade, e de um ambiente relativamente mais seguro.
Biltmore Row | 718 Valencia Avenue | Starting Price: $2,600,000
Do ponto de vista de um desenvolvedor, o cronograma de construo muito menor que um condomnio (um tero do tempo) e o financiamento de construo mais acessvel. Alm disso, os projetos de townhomes podem ser desenvolvidos em fases, permitindo ao desenvolvedor acomodar uma taxa de absoro varivel. No geral, esses tipos de projetos so menos arriscados. Caso nem todas as unidades sejam vendidas antes da concluso, as unidades podero ser arrendadas para fluxo de caixa e os desenvolvedorespodero migrar de um emprstimo de construo para um emprstimo permanente, geralmente com melhores condies. Por fim, os townhomes so mais fceis de vender aps a concluso. Na maioria dos casos, altamente recomendvel ter uma casa modelo totalmente mobiliada e amenidades totalmente operacionais (se disponveis), pois os townhomes atraem mais os usurios finais.
No geral, as ofertas de townhomes esto aumentando em quantidade e qualidade, devido a todos os benefcios mencionados acima. Os sobrados competem favoravelmente em termos de preo, taxas de HOA, depsito e prazo de construo. Os depsitos so geralmente de 10 a 20% para townhomes, em comparao com 50% para condomnios, e o tempo de construo geralmente de um tero. Por fim, os townhomes oferecem um ambiente muito particular e um estilo de vida sem complicaes em comparao com casa residncias, que permitem que proprietrios ou inquilinos faam suas malas rapidamente e embarquem em uma nova aventura!
Por: Fernando de Nuez y Lugones - Vice-Presidente Executivo da ONE Sotheby's International Realty
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