Una de las cuestiones ms discutidas desde el comienzo de la pandemia de Covid-19 ha sido las consecuencias a largo plazo de trabajar de manera remota y las implicaciones que tendr en el mercado de oficinas. A primera vista, lo principal es que la demanda de espacio para oficinas disminuir ya que la mayora de las empresas ya se habrn adaptado con xito para trabajar virtualmente. No hay duda de que esta pandemia cambiar para siempre la manera en que trabajamos, nos comunicamos y socializamos. Sin embargo, es importante explorar algunas de las tendencias generales que continuarn dando forma al mercado de oficinas cuando termine la crisis para que podamos comprender plenamente las oportunidades en ese sector.
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Demanda y oferta de espacios de oficina
o Demanda de oficinas:Existen dos principales tendencias subyacentes. Es probable que las empresas adopten programas de trabajo ms flexibles, lo que permite que un mayor porcentaje de sus empleados trabajen de manera remota. Esto probablemente causar un impacto negativo en la demanda del mercado de oficinas. Sin embargo, tambin veremos modificaciones significativas en trminos de diseos de espacio de oficina, incluyendo una disminucin en la densidad por metro cuadrado por empleado. Para cumplir con los lineamientos de distanciamiento social y las nuevas disposiciones de salud, se revisar el formato de cubculo pequeo abierto, lo que dar como resultado el efecto contrario. Esto aumentar la demanda de espacios de oficina con ms metros cuadrados por persona.
En general, hay tres tipos de empresas que requerirn modificaciones a sus espacios de oficina:
- Grandes corporaciones:Las grandes corporaciones continuarn teniendo una fuerte presencia en el mundo fsico, ya que la ubicacin, la esttica y el tamao del edificio son un reflejo de su imagen corporativa. Esto es especialmente cierto para las empresas orientadas a los servicios, como las firmas legales, de gestin de patrimonio y de consultora, donde la experiencia del cliente es de gran importancia. La ubicacin preferida de las grandes corporaciones es en los distritos comerciales cntricos, centros de las ciudades metropolitanas, mientras que las compaas tecnolgicas, las oficinas centrales de las lneas de cruceros y las compaas de medios han construido campus ms grandes en ubicaciones ms suburbanas. Las corporaciones tambin estn tratando de reducir tanto el costo como el riesgo de tener un arrendamiento de oficina a largo plazo. Por esa razn, las grandes corporaciones estn segmentando su fuerza laboral en diferentes ubicaciones (a nivel nacional e internacional), dependiendo de sus roles y antigedad. Esto reducir el promedio de su costo inmobiliario. Durante dcadas, los centros de atencin telefnica, las oficinas administrativas y los equipos de diseo han sido contratados y luego reubicados a ubicaciones suburbanas o internacionales. Esta tendencia, debido a las fuertes infraestructuras de TI, continuar prosperando una vez que termine la pandemia.
- Pequeas y medianas empresas:Las pequeas y medianas empresas (PYMEs) no solo representan la mayor participacin en trminos de la cantidad de empleados y los pies cuadrados alquilables de espacio de oficinas en los EE. UU., sino tambin el segmento de ms rpido crecimiento. Como tal, las PYMEs estarn a la vanguardia de la flexibilizacin del espacio de oficinas.
A pesar de que las PYMEs requieren un entorno de trabajo profesional con cierto nivel de exposicin en trminos de imagen y ubicacin, que operan ampliamente desde edificios de oficinas de Clase "B", las PYMEs tambin se beneficiarn del personal que trabaja de manera remota. El principal inconveniente de las PYME es que no tienen un personal de soporte de TI fuerte ni una plataforma de TI slida. En el lado positivo, la tasa de adopcin de soluciones basadas en la nube se ha acelerado durante la pandemia.
- Pequeas empresas y propietarios nicos:La demografa de propietarios nicos, autnomos y empresarios gravita cada vez ms hacia espacios de trabajo en conjunto. Algunas de las ventajas de los espacios de trabajo en conjunto incluyen ubicaciones privilegiadas y edificios de oficinas de clase "A", que brindan exposicin, infraestructura adecuada y oportunidades para establecer contactos. Otro activo importante para tener en cuenta cuando se discuten los espacios de trabajo en conjunto es su accesibilidad al transporte pblico y su fcil acceso a tiendas, restaurantes, bares y lugares de entretenimiento.
o Suministro y diseo de oficinas:En trminos del crecimiento general de nuevos suministros de oficina, esperamos ver una disminucin en el nmero de nuevos proyectos y una disminucin en el tamao promedio de los edificios. Pero lo ms importante, es que en el horizonte se vislumbran cambios notables en el diseo de nuevos espacios de oficina. En primer lugar, predecimos que el tamao promedio ser menor. La nueva escala estar determinada por las particularidades de cada submercado. En trminos generales, las grandes oficinas de 10,000 pies cuadrados, por ejemplo, sern menos comunes. En contraste, prevemos oficinas emergentes ms pequeas, que van desde 500 pies cuadrados hasta 2,500 pies cuadrados.
Tambin esperamos un fuerte aumento en los servicios ofrecidos en los nuevos edificios como un porcentaje del rea total alquilable. Si bien esta tendencia ya estaba en marcha, la pandemia ha acelerado este cambio. El diseo de los edificios de oficinas del futuro ya no solo incorporar restaurantes, acceso al gimnasio, salas de reuniones e instalaciones de centro de capacitacin, sino tambin una suite tecnolgica ms completa, un componente de bienestar y reas sociales y de descanso. Desde el punto de vista de TI, una conexin a Internet de mayor velocidad, sistemas de redundancia, acceso biomtrico, tecnologa inteligente dentro de las oficinas, instalaciones de salas virtuales de filmacin y edicin y servicios de conserjera sern ms comunes. Desde el punto de vista del bienestar, existen tres componentes principales que tienen un fuerte efecto en la productividad de los empleados: calidad del aire, calidad de la luz y calidad de ambiente a prueba de ruidos. Por ejemplo, las unidades de aire acondicionado individuales con filtros hipo alergnicos de alta calidad se convertirn en la nueva norma, que posiblemente incorpore dispensador de aerosol probitico para disminuir el riesgo de bacterias y virus dainos, programacin de luz brillante para mejorar el rendimiento, agua con vitaminas filtradas para mantener a los empleados hidratados y entornos a prueba de ruidos para fomentar el enfoque y aumentar la calidad de la comunicacin remota (presentaciones virtuales y reuniones).
Limitantes del trabajo de manera remota:
A pesar de los beneficios de trabajar de manera remota, las empresas y los empleados an ven desafos importantes en el modelo de trabajo desde casa.
o Empleados: No hay una solucin nica para todos. Trabajar desde casa, sin importar las circunstancias, presenta su propio conjunto de desafos. Recientemente durante la pandemia, algunos de los problemas de trabajo desde el hogar que los empleados han enfrentado incluyen:
- Estructura del hogar:En muchos casos, la presencia de nios, padres e incluso parejas no proporciona un ambiente de trabajo adecuado para los empleados en trminosde concentracin, imagen y productividad.
- Infraestructura de TI:La velocidad de Internet es variable segn la ubicacin y el proveedor de servicios. Adems, el costo de la conexin ms rpida a menudo es cubierto por el empleado. Ms all de la conexin a Internet y la velocidad, el acceso a impresoras y escneres de calidad no est ampliamente disponible en la mayora de los hogares y la calidad de sonido de las computadoras personales a menudo no es competente. Sin embargo, el software de colaboracin como Microsoft Teams, SharePoint, Asana y Google Docs ha ayudado a los equipos a trabajar con ms xito.
- Espacio de trabajo fsico:Crear estrategias para trabajar desde casa tiene sus limitaciones debido al tamao, el diseo y los muebles. Algunos trabajos tambin requieren equipos especiales que no estn disponibles. Estos ajustes podran potencialmente consumir un espacio significativo.
- Personalidad:Algunas personas no son susceptibles a rendir al mximo si no trabajan desde una oficina estndar. Las distracciones del hogar, la falta de motivacin y la supervisin son tres de los muchos factores que conducen a una menor productividad. Por el contrario, muchos trabajos se basan en un fuerte esfuerzo de colaboracin. Aunque las aplicaciones digitales como GoToMeeting y Zoom se han adoptado rpidamente para aumentar el trabajo en equipo, hay ciertos trabajos en los que las reuniones en persona siguen siendo preferibles, especialmente en equipos recin formados y con contrataciones recientes.
o Empresas:
- Cultura corporativa:Es difcil crear una cultura empresarial sin un espacio fsico para reunirse en persona de manera regular. Adems, la interaccin social entre los empleados es un gran factor que contribuye a la narrativa general de la marca. Cuando la oportunidad de reunirse no existe, es como tener una familia sin hogar. Sin embargo, cuanto ms larga sea la permanencia del empleado, ms fcil ser preservar la cultura de la empresa mientras se trabaja desde casa.
- Falta de control:Muchos empleadores se sienten incmodos al no tener una comprensin clara de las horas de trabajo reales y el rendimiento de la productividad mientras trabajan de manera remota. Actualmente, varias compaas de software se encuentran desarrollando soluciones para mitigar este riesgo. Nuevamente, diferentes descripciones de trabajo requieren diferentes capacidades de infraestructura y control.
- Plataforma de TI uniforme y soporte:Uno de los principales desafos del trabajo de manera remota es tener una plataforma de TI homognea que fomente exitosamente la colaboracin y minimice las necesidades de capacitacin. Esto incluye, entre otros, ERP, CRM, software de comunicacin, sistemas de respaldo e intranet. Las empresas tambin estn utilizando programas de software como Team Viewer para otorgar acceso a las computadoras de los empleados de manera remota para brindar mejor soporte de TI y tener la propiedad/control del equipo.
- Cumplimiento y seguridad:En ciertas industrias como los servicios financieros, agencias gubernamentales y corporaciones de investigacin/desarrollo, el cumplimiento puede ser un problema. Adems, los posibles problemas de seguridad desde el hogar son mucho ms riesgosos, en comparacin con los firewalls ms fuertes en las oficinas de la compaa. Muchas empresas tambin poseen la informacin confidencial de sus clientes, lo que hace que los protocolos de seguridad de TI sean an ms slidos.
Ventajas de trabajar de manera remota:
o Empleados:Cuando trabajan desde casa, los empleados tienen ms discrecin sobre cmo distribuyen su horario. Permite ms tiempo para el crecimiento personal, como hacer ejercicio y estudiar, ya que el tiempo de viaje ahora se distribuye entre el tiempo personal y el aumento de las horas en red. Dicho esto, los empleados tambin corren el riesgo de distracciones, socializacin, reuniones y descansos ms largos. Pero en el corto plazo, trabajar desde casa ha demostrado aumentar la productividad y permitir a los empleados concentrarse ms en proyectos a largo plazo.
o Empresas:Tener menos personas en la oficina genera ahorros en trminos de espacio general de oficinas, espacios de estacionamiento, servicios pblicos, equipos, alimentos y bebidas, y ms. De hecho, esto es atractivo para muchas empresas. Adems, la legibilidad de organizar reuniones virtuales ha cambiado la ecuacin de gastos, lo que representa una disminucin en los reembolsos por kilometraje de los empleados, el costo de oportunidad del tiempo de viaje y menos comidas y entretencin. Teniendo en cuenta todos los ahorros mencionados anteriormente para las empresas, trabajar de manera remota es una propuesta de valor atractiva.
Observaciones finales:
La pandemia del Covid-19 ha provocado una reevaluacin de las ventajas y desventajas del modelo de trabajo desde el hogar. En el futuro, definitivamente habr cambios en la manera en que hacemos negocios y cmo estas nuevas tendencias afectarn la demanda de espacio de oficina, el diseo de las oficinas, los cambios en el tamao promedio y el acceso a los servicios, en el contexto de constantes mejoras tecnolgicas. Los nuevos edificios de oficinas se beneficiarn significativamente de estas innovaciones si incorporan las nuevas preferencias de los inquilinos y empleados. Se requerir que algunos edificios existentes se sometan a reconfiguraciones y mejoras significativas y es probable que los edificios ms antiguos enfrenten tasas de vacantes ms altas. En contraste, los nuevos edificios disfrutarn de vacantes ms bajas y precios de alquiler ms altos por metro cuadrado.
Este proceso tomar algn tiempo y se espera que su evolucin sea similar a la evolucin histrica del mundo minorista, donde el comercio electrnico contina aumentando a medida que las tiendas fsicas continan evolucionando desde simplemente exhibir productos hasta proporcionar una experiencia inspirada en la marca. Durante esta transicin, veremos programas de trabajo ms flexibles, mientras la tecnologa contina evolucionando. La tasa de adopcin de nuevas tecnologas para empresas y empleados continuar aumentando a un ritmo ms rpido.
Por Fernando de Nuez y Lugones - Vicepresidente Ejecutivo de ONE Sothebys International Realty
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